Le aree fabbricabili pertinenziali sono da tassare

Effetti anche sull’IMU della decisione della C.T. Prov. di Treviso sull’area destinata a giardino edificabile

Le aree di pertinenza dei fabbricati non possono sfuggire, soprattutto se classificate come fabbricabili, all’autonoma tassazione sulla base del solo criterio “fattuale”, che potrebbe essere ingannevole. Lo si desume dalla sentenza n. 71/4/12, con la quale la Commissione tributaria provinciale di Treviso ha respinto il ricorso proposto da un contribuente villorbese.


La decisione ha riguardato il trattamento ICI di un’area adibita a spazio alberato e giardino, ma la si annota per gli indubbi riflessi anche ai fini dell’IMU. La vicenda può essere così riepilogata. Il contribuente ha impugnato quattro avvisi di accertamento con i quali l’ufficio tributi dell’ente locale ha determinato e liquidato l’ICI dovuta per le annualità dal 2006 al 2009. Oggetto di accertamento è stato un’area edificabile, collocata in zona omogenea di tipo C1 e autonomamente identificata in catasto, ma che da oltre 30 anni costituisce pertinenza esclusiva del fabbricato residenziale (identificato in catasto con un altro numero di mappale).

In particolare, a parere del ricorrente l’area, pur essendo classificata nel P.R.G. come “fabbricabile”, è adibita esclusivamente a spazio alberato e/o giardino e in quanto tale, essendo munita di tutti i sottoservizi necessari, con viale lastricato che conduce all’abitazione. Secondo l’ente impositore, invece, il contribuente, anche dopo le modifiche apportate nel 2006 al P.R.G. che hanno aumentato la potenzialità edificatoria del terreno, non ha né versato la relativa imposta né dichiarato il suo possesso.
In buona sostanza, per il ricorrente l’area va esclusa dall’imposizione perché di pertinenza della propria abitazione, mentre per il Comune l’area deve essere tassata perché è censita autonomamente in catasto (la cui rendita non è quindi compresa in quella dell’abitazione), è di notevole dimensione ed è stata tenuta distinta e separata dall’edificio con un certo interesse.

Il Collegio giudicante, con una motivazione che sembra più apparente che concreta, ha condiviso la tesi impositiva del Comune che è stata vergata sull’insegnamento della sezione tributaria della Cassazione (sentenze n. 22128 del 29 ottobre 2010, n. 25127 del 30 novembre 2009 e n. 19638 dell’11 settembre 2009). In particolare i primi giudici, richiamando tali pronunce di legittimità, hanno riaffermato in sostanza che l’area di pertinenza deve avere il requisito di non suscettibilità di diversa destinazione senza una radicale trasformazione, anche per evitare che una simulazione della pertinenza vada inquadrata nell’ampio concetto di abuso del diritto, e che comunque la stessa, ai fini dell’ICI, va dichiarata o denunciata separatamente.

In altre parole, conclude il Collegio giudicante, non è sufficiente l’aspetto “fattuale”, che potrebbe essere ingannevole, ma occorre l’ulteriore requisito della “non suscettibilità del bene costituente pertinenza” di assumere una diversa destinazione senza una radicale trasformazione. Per completezza va detto che nella citata sentenza n. 22128/2010 gli Ermellini hanno riaffermato, fra l’altro, che il trattamento ICI, avente “natura speciale”, delle porzioni immobiliari asservite al bene principale, come sancito nella lett. a) dell’art. 2 del DLgs. n. 504/1992, rende irrilevante il regime di edificabilità, che lo strumento urbanistico nondimeno può loro attribuire, e preclude l’ingresso al relativo criterio autonomo di tassazione.

Parimenti, va segnalata la sentenza n. 1/01/12 con la quale la Regionale di Trieste, per un caso analogo, ha dato ragione al contribuente. In particolare i giudici triestini, al lume dell’insegnamento della suprema Corte (sezione tributaria, per tutte, sentenza n. 22844 del 10 novembre 2010), hanno riaffermato che la norma esclude l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fondando l’attribuzione della qualità di pertinenza sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione contenuta nell’art. 817 c.c.
Ne discende che per qualificare come “pertinenza” di un fabbricato un’area fabbricabile è necessario che sussista un’oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi, che sterilizzi in concreto e stabilmente lo ius edificandi e che non si risolva in un mero collegamento materiale, rimovibile ad libitum (conforme, Cass. n. 13017 del 24 luglio 2012); né può assumere importanza l’eventuale intervenuto frazionamento dell’area posta al servizio dell’edificio, avente esclusivo rilievo formale.

Considerato il contrasto interpretativo in seno alla Suprema Corte, forse è il caso di rimettere la delicata questione alle Sezioni Unite civili. Questione che costituirà un tema “caldo” anche ai fini dell’IMU, a proposito della quale sia la circ. n. 3/DF/2012 (par. 6), sia la bozza delle istruzioni per la compilazione della dichiarazione (appendice), recano importanti precisazioni modellate sulle affermazioni degli Ermellini. In particolare, le istruzioni ricordano che il contribuente è tenuto a presentare la dichiarazione, entro il nuovo termine del 30 novembre 2012 (art. 13, comma 12-ter, del DL n. 201/2011, convertito, come modificato dall’art. 9, comma 3, lett. b), del DL n. 174/2012), affinché un’area possa essere considerata pertinenza di un fabbricato.